분양시장과 매매시장 동시 공략하라
“내집마련 어떻게 해야 할까요.
위와같이 고객님들이 물으면 우선적으로 호재있는 곳에 분양을 통한 내집마련을 할것을 권하고 있다. 실제로 국민들 대다수도 신규분양시장을 통한 아파트 투자가 최고라고 할 정도로 여름 비수기에도 불구하고 모델하우스 여기저기서 내집마련 수요자들이 몰려들고 있다.처음 내집을 마련하는 사람이라면 , 우선적으로 통장을 이용한 분양시장에 적극적으로 올인 해야 하겠다.
-청약통장부터 가입해라
분양시장을 통한 내집마련은 최소 1순위 자격을 갖출때까지 ２년이상의 중장기적인 계획을 세우는 게 좋다. 내집마련을 위한 목돈 준비가 안 되어있기 때문에 우선 청약통장부터 가입할 필요가 있다. 청약통장은 예금,부금,저축 등 세 종류로 나뉘는데, 가점제가 불리한 사회초년생과 신혼부부들은 청약저축에 가입하는 것이 유리하다. 1주택자나 중대형평형으로 갈아타기를 원하는 분들은 대형 평형에 청약할 수 있는 청약예금에 가입하는 것이 좋다.
-본인에 맞는 내집 마련 전략을 세워라.
오는 9월부터 청약가점제가 실시되면 사회초년생과 신혼부부들이 선의의 피해를 볼 가능성이 크다. 분양가가 저렴하게 책정된 아파트가 나온다고 해도 가점이 부족해 주택청약의 기회마저 박탈당하기 때문이다. 따라서 이들은 , 가점제가 시행되기 전에 적극적인 청약을 해야 한다. 가점제 시행이후에는 청약가점 부족으로 유망지역에 청약을 해도 당첨이 되기 힘들기 때문이다.하지만 청약가점이 유리한 사람은 분양가 상한제로 인하여 분양가 인하가 확실시된만큼 느긋하게 올 하반기 이후, 공급되는 유망물량을 노려야 한다.
- 경매시장을 눈여겨 봐라.
아파트뿐만아니라 단독이나 빌라같은 경우는 법원경매시장에서 1~2번씩 유찰되는 게 예사다. 따라서 계속적으로 법원경매시장에 관심을 기울여야 한다. 특히 초보자에게는 경매정보를 얻는것 뿐만 아니라 낙찰을 받는 것도 쉽지 않기 때문에 투자 동호회나 모임 등을 통하여 전문가의 조언을 받아 경매시장에 참여 하는 것이 좋다.
-재개발 지분도 눈여겨 봐라.
재개발을 통한 내집마련은 소액으로 할수 있다는 장점이 있다.
특히 처음으로 내집을 마련하는 사람에게는 사업시행인가가 임박하여 3-4년내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선적으로로 본인이 원하는 지역을 선택한 다음 , 해당 지역을 부지런히 답사 하여 급매물을 노리는 것이 좋다.
-미분양 아파트를 노려라.
일시적인 공급과잉과 여러 가지 사정으로 인해 초기 분양이 안되어 , 파격적인 분양 혜택을 내세우는 곳이 많다. 계약금 5%,혹은 500만원 정액제는 이제 흔한 조건이고 중도금을 무이자로 융자해 주거나 잔금 부담을 줄여주는 사례도 나타나고 있다. 따라서 알짜 미분양을 노려보는 것도 좋은 방법이다.
특히 민간아파트 분양가 상한제, 청약가점제 등으로나 가점이 낮은 수요자들은 후순위로 밀려날 수 밖에 없어 호재 있는 미분양 아파트를 고르는 것이 좋은 방법이다. 미분양은 청약통장이 필요없고 원하는 동,층,향을 고를 수 있다. 게다가 운만 좋으면 향후 프리미엄도 기대해 볼수 있다.
끝으로 일반매매를 통한 내집마련을 원하시는 분들은 철저히 개발지주변이나 지하철(복선전철이나 경전철 포함) 개통예정지를 고른는 게 재테크 차원에서 유리하다고 하겠다.
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청약저축으로 특별 분양을 노릴 것
일단 주택청약저축을 무조건 가입해야 합니다.
주택청약종합저축의 경우 청약 대상 주택을 가입 시점에 정했던 예전의 청약예금과 달리
청약을 할때 정하게 되므로 무조건 불입하는것이 유리합니다. 일단 유동적으로 변할수 있는 원하는 집의 종류에 따라 마음대로 선택할수 있다는 점에서 매우 유리합니다.
게다가 근로소득공제 혜택에 비과세 효과까지 가지고 있기 때문에 참으로 유용합니다.
다만 불입금액의 한계가 있기 때문에 아쉬울따름이지만 최대한 많은 금액을 넣는것이 좋습니다.
부부의 월 소득이 작다고 하더라도 최대 월 25만원까지 불입을 할수 있기 때문에
2년뒤에는 예치금이 600이므로 꽤 큰 평수의 주택을 청약할수 있습니다.
젊고 맞벌이 부부라는 가정하에 청약특례가 적용되는 특별 공급대상이 될수 있는 가능성이 큽니다.
청약 1순위가 되기 위해서는 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 세대주, 혼인 및 자녀유무,
소득세 납부 등 요건을 충족해야 합니다.
일단 상당히 유용하고 세금혜택도 있는 저축이므로 주택구매가 멀다고 하더라도 필수로 준비를 해야 하는 통장입니다.
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내집마련을 위한 투자 노하우
- 기간을 기준으로 -
대략 주택마련을 어느시기에 할 것인지 계획을 했으면 얼마 만큼의 자산이 부족한지, 그리고 그에 따른 대출과 추가적인 저축에 대해 계산할 수 있습니다. 일단 주택마련을 해야 하는 시기가 단기간이라면 변액보험이나 주택마련펀드 같은 상품은 적절하지 않습니다.
2~3년 간의 기간동안 수익률 10~15%는 정기적금의 5~6%와 비교시에 만기에 수령하는 금액은 차이가 나지만, 3년미만이라면 유동성과 안정성을 생각하지 않을 수 없는 것이죠.
주가가 떨어질 경우 당장 언제 회복이 될지도 알 수 도 없기 때문에 충분히 기간의 여유가 있을 때 투자상품을 선택하는 것이 좋은 방법입니다.
그렇기 때문에 3년이상일 경우에는 공격적인 자산운용 방법이 좋다는 것이지요.
물론 그에 따른 위험분산은 필수겠죠??
- 세금을 기준으로 -
금융상품을 선택할 때 고려해야 하는 것이 아무래도 세금에 대한 부분입니다.
금융상품의 경우 비과세, 세금우대, 분리과세, 일반과세의 순서로 금융 상품을 선택하는 것이 좋습니다. 일단 이자에 대해 15.4% 세금을 부과하기 때문에 금액이 클수록 세금은 점점 커지게 됩니다. 그래서 비과세라면 이자율이 더 높은 상품 정도로 생각하면 되는 것이죠.
내집마련 대출은 한푼이라도 절약!
내집 마련을 할 수 있는 기회가 왔다 하더라도 어차피 주택담보대출을 받아야 하는데 주택담보 대출이라고 해서 전부 똑같은 조건이 아닙니다. 대출기간 만 해도 단기대출과 장기 모기지론이 있는데 여유가 되어 단기간에 상환자금을 마련할 수 있다면 당연히 단기대출을 받아야 하겠지만 소득의 증가가 급격하게 이루어지는 경우는 거의 없으므로 가급적 장기대출을 받는 것이 유리합니다. 또한 지금처럼 금리가 비정상적으로 낮게 형성되어 있는 상황에서 금리의 종류도 매우 중요합니다.
변동금리가 1.5% 포인트 정도 낮은 점을 감안하면 대출이 단기일수록 저금리 효과를 노릴 수
있는 변동대출을 선택하는 것이 좋습니다. 장기대출의 경우 고정금리와 변동금리의 차이가
1.5% 포인트 이내라면 고정금리를, 그 이상이라면 변동금리를 선택하는 것이 유리합니다.
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